1   KORJAUS- JA MUUTOSTYÖN SEKÄ KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSEN RAKENNUSLUPA

Luvun sisällys:

1.1     SÄÄNNÖSTEN SOVELTAMISEN PERINNE

1.2     LUVANVARAISUUS

1.2.1  Korjaus- ja muutostyön käsitteen täsmentäminen
1.2.2  Luvanvaraisuus rakennuksen korjaus- ja muutostöissä
1.2.3  Luvanvaraisuus olennaisessa käyttötarkoituksen muutoksessa

1.3     RAKENNUSLUVAN MYÖNTÄMISEN EDELLYTYKSET

1.3.1  Rakennuslupaharkinta korjaus- ja muutostöissä sekä käyttötarkoituksen muutoksissa
1.3.2  Rakennusluvan myöntämisen edellytykset rakennuksen korjaamisessa ja sen käytön
          muuttamisessa
1.3.3  Rakennuksen laajentamisen lupaharkinta

1.1  Säännösten soveltamisen perinne

Uusittu maankäyttö- ja rakennuslaki tuli voimaan vuonna 2000 ja kumosi rakennuslain vuodelta 1958. Uusien säännösten täydellinen sisäistäminen ja tarkoitetun mukaisen soveltamisen omaksuminen vievät aikaa. Edellisen lain tulkinnat säilyvät suunnittelijoiden, rakentajien ja virkamiesten selkäytimessä pitkään ja siirtyvät asenteina uusillekin kollegoille. Maankäyttö- ja rakennuslain uudistamisen jälkeen rajanveto korjausrakentamisen ja uudisrakentamisen välillä on ollut häilyvä: yhtenäinen käytäntö muodostuu hitaasti.

Vuoden 1958 rakennuslaki oli ajan hengen mukaisesti eteenpäin katsova. Sen painopiste oli maan jälleenrakentamisessa ja kaupunkien kasvussa, eikä korjausrakentamisen tarvetta ja erityisnäkökulmia ollut tarpeen korostaa. Vuonna 1976 koottiin rakentamista koskevia alemmantasoisia säännöksiä ja ohjeita yhtenäiseksi kokoelmaksi: syntyi Suomen rakentamismääräyskokoelma.

Ongelmat vuoden 1958 lain ja vuoden 1976 rakentamismääräyskokoelman soveltamisesta korjausrakentamiseen huomattiin heti 1970-luvun lopulla, kun sodanjälkeisten rakennusten korjaus alkoi tulla ajankohtaiseksi. Pitkän keskustelun jälkeen silloinen sisäasiainministeriö lähetti vuonna 1982 kunnille yleiskirjeen, jolla se monin paikoin kumosi lain kirjaimen antamalla korjausrakentamisen soveltamisesta uudet tulkintaohjeet. Ohjeet osoittivat suunnan, jonka vuoden 2000 maankäyttö- ja rakennuslaki sitten toteutti antaen entistä paljon enemmän joustovaraa.

Maankäyttö- ja rakennuslain myötä poistui käytöstä myös vanha yleiskirje, mutta sen lupaamia soveltamisohjeita Suomen rakentamismääräyskokoelmaan ei saatu. Rakentamismääräyskokoelmaa ei myöskään uuden lain voimaan tullessa perusteellisesti uusittu, ja monin kohdin se jäi heijastelemaan vuoden 1958 rakennuslain henkeä. RakMK koskee edelleen pääosin uudisrakentamista ja sisältää vain seuraavat nimenomaiset määräykset ja ohjeet korjausrakentamisen tarpeisiin:

• A1 ja A2 koskevat kaikkea luvanvaraista tai muuta viranomaisvalvontaa edellyttävää rakentamista, siis myös korjaus- ja muutostöitä.
• A2:n taulukot 4.2.1, 4.2.3 ja 4.2.5 sisältävät korjausrakentamista koskevat ohjeet suunnittelutehtävien vaativuudesta korjausrakentamisessa.
• E1:n kohta 10.4.2 koskee hissin tms. tasonvaihtolaitteen jälkiasennusta.
• E3:n määräykset koskevat myös pienten savupiippujen korjaus- ja muutostöitä.
• G1:n määräykset ja ohjeet koskevat myös loma-asunnon käyttötarkoituksen muuttamista pysyvään asumiseen. 

Rakennuksen korjaus- ja muutostyöhön liittyy usein käyttötarkoituksen tai käyttötavan muuttaminen. Oletus siitä, että tämä lähes automaattisesti laukaisisi pakon noudattaa voimassa olevia säädöksiä [uuden] rakennuksen rakentamisesta lienee hankalin muistuma vuoden 1958 rakennuslaista. Se olikin todella kategorisen tiukka korjausrakentamisen ohjeistuksessaan. Uudisrakentamisen osalta vuoden 1958 rakennuslaki oli nykyistä sallivampi.

1958 Uudisrakennukseksi on katsottava, paitsi kokonaan uutta rakennusta, myös lisärakennus. Uudisrakennusta koskevia säännöksiä on sovellettava myös uudestaan rakentamiseen sekä rakennuksen sisärakenteiden olennaiseen muuttamiseen ja muihin sellaisiin rakenteellisiin muutoksiin, jotka ovat uudestaan rakentamiseen verrattavat. Uudisrakennuksena ei kuitenkaan pidetä muutosta, joka on vähäinen rakennuksen arvoon verrattuna eikä muuta rakennuksen käyttötarkoitusta. [RakL 130 §].

Voimassa oleva maankäyttö- ja rakennuslaki ei enää tunne termiä ’uudisrakennus’ tai ’uudisrakentamiseen verrattava’. Sen sijaan mukaan on otettu korjaus- ja muutostyöt erillisesti mainiten: laki ja sen perusteella annettavat säännökset ohjaavat rakennusten hienovaraiseen korjaamiseen, kuten maankäyttö- ja rakennuslain perusteluteksti (13 §) kauniisti toteaa.

2000  Rakennus on asumiseen, työntekoon, varastointiin tai muuhun käyttöön tarkoitettu kiinteä tai paikallaan pidettäväksi tarkoitettu rakennelma, rakenne tai laitos, joka ominaisuuksiensa vuoksi edellyttää viranomaisvalvontaa turvallisuuteen, terveellisyyteen, maisemaan, viihtyisyyteen, ympäristönäkökohtiin taikka muihin tämän lain tavoitteisiin liittyvistä syistä. [MRL 113 §]

Korjaus- ja muutostyössä tulee ottaa huomioon rakennuksen ominaisuudet ja erityispiirteet sekä rakennuksen soveltuvuus aiottuun käyttöön. Muutosten johdosta rakennuksen käyttäjien turvallisuus ei saa vaarantua eivätkä heidän terveydelliset olonsa heikentyä. [MRL 117 §]

Rakentamismääräyskokoelman määräykset koskevat uuden rakennuksen rakentamista. Rakennuksen korjaus- ja muutostyössä määräyksiä sovelletaan, jollei määräyksissä nimenomaisesti määrätä toisin, vain siltä osin kuin toimenpiteen laatu ja laajuus sekä rakennuksen tai sen osan mahdollisesti muutettava käyttötapa edellyttävät. [MRL 13 §]

Vaikka rakennuksen korjaus- ja muutostyöt ovat rakennuslainsäädännössä eri asemassa kuin uudisrakentaminen, soveltamisohjeiden puuttuminen ja jokaisen kohteen vaatima tapauskohtainen harkinta ovat aiheuttaneet ongelmia viranomaisille, suunnittelijoille, rakentajille – ja myös rakennuksille.

KORVO-kyselyvastauksista ilmenevä hajonta säännösten soveltamistavassa osoittaa, ettei vuonna 2000 voimaan tullutta maankäyttö- ja rakennuslakia toistaiseksi lueta aina niin kuin se on kirjoitettu. Lain korjausrakentamista koskevat säännökset sijaitsevat hajallaan, eivätkä tekniseen täsmällisyyteen tottuneet soveltajat tunnu löytävän säädösten kokonaisuutta ja hierarkiaa: yksittäisiä säännöksiä sovelletaan sattumanvaraisesti korjausrakentamiseen – eri rakennuttajat eri tavoin, eri suunnittelijat eri tavoin, eri viranomaiset eri tavoin.

Osansa on varmasti myös kaupallisuuden paineella. Rakennustarvikkeiden valmistajien ja maahantuojien intressissä on luonnollisesti edistää tuotteidensa myyntiä vetoamalla nykymääräysten vaatimuksiin, joita vanha rakenne ei kenties täytä.

Myös käyttäjien viehtymys uuteen ja usko uuden paremmuuteen elää rakentamisessa edelleen voimakkaana. Antiikkiharrastuksen myötä vanhojen – ja uudempienkin ­– esineiden patina on jo ruvettu ymmärtämään arvona. Rakennuksissa aidon ja alkuperäisen yleinen arvostus antaa vielä odottaa itseään.

Vuonna 2000 voimaan tullut maankäyttö- ja rakennuslaki antaa käyttökelpoiset keinot ottaa oleva rakennus ja sen erityispiirteet huomioon korjausrakentamisessa; nyt on vain opittava hyödyntämään lain mahdollisuudet.

1.2   Luvanvaraisuus

1.2.1   Korjaus- ja muutostyökäsitteen täsmentäminen

 Korjaus- ja muutostyön lupakäsittelyssä on huomattava erottaa toisistaan kaksi eri lainkohtaa:

• MRL 125 § ainoastaan luettelee toimenpiteet, joille on haettava rakennuslupa.
• MRL 135 § ja 136 § asettavat edellytykset rakennusluvan myöntämiselle. 

Maankäyttö- ja rakennuslain 125 § 1 momentin mukaan rakennuksen rakentamiseen on oltava rakennuslupa. Se tarvitaan 2. momentin mukaan myös

a)  sellaiseen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen,
b)  rakennuksen laajentamiseen tai
c)  sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen.

Lisäksi 3 momentin mukaan rakennuslupa tarvitaan ”muuta kuin edellä säädettyä rakennuksen korjaus- ja muutostyötä” varten,

d)  jos työllä ilmeisesti voi olla vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai
     terveydellisiin oloihin.

Täten 3. momentin "edellä säädetyt" -ilmaus täsmentää kohdat a), b) ja c) myös rakennuksen korjaus- ja muutostyökäsitteeseen kuuluviksi toimenpiteiksi, koska ne eivät ole rakennuksen rakentamista. Lisäksi MRL 125 §:n 4. momentin mukaan rakennuslupa tarvitaan myös

e)  rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten. 

Käytön muutos ei myöskään ole rakennuksen rakentamista. Käyttötavan tai -tarkoituksen muutos kuitenkin aiheuttaa useimmiten rakennuksessa korjaamis- tai muuttamistarpeen, joka työnä saattaa olla joko erittäin pieni tai hyvin suuri, eli kohtien a), b), c) tai d) tarkoittama korjaus tai muutostyö.

Em. kohdat a), b), c) ja d) kuuluvat siis käsitteinä korjaus- ja muutostöihin ja ne rinnastetaan vain luvanvaraisuusmielessä rakennuksen rakentamiseen. Korjaus- tai muutoskohteen ominaisuuksista riippuu, miten ja kuinka suuressa määrin rakennuksen rakentamiseen tarkoitettuja säännöksiä sovelletaan rakennuslupaharkinnassa.

1.2.2   Luvanvaraisuus rakennuksen korjaus- ja muutostöissä

Vain [uudis]rakennuksen rakentaminen on toimenpide, joka ei kuulu rakennuksen korjaamisen tai muuttamisen piiriin. Kaikki muut kohdat maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:ssä koskevat tai koskettavat olevaa rakennusta. Kun olevaa rakennusta muutetaan, rakennuslupa tarvitaan seuraaviin toimiin:

a)  Korjaus- ja muutostyö, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen. Työ muistuttaa eniten rakennuksen rakentamista, mutta korjaus- tai muutostoimenpiteenä edellyttää olevan rakennuksen huomioon ottamista ja lupaharkintaa. Vertailuperusteena on  korjaus- ja muutostöiden laatu, laajuus ja arvo sekä se, lisääkö muutos rakennuksen käyttöikää uutta rakennusta vastaavasti. Esimerkkinä voitaisiin mainita varastorakennus, jonka kantava runko säästetään ja johon rakennetaan hotelli taikka pitkälle palanut puurakennus, joka ominaispiirteiltään halutaan säilyttää, mutta joudutaan rakentamaan kokonaan uudelleen.

b)  Rakennuksen laajentaminen saattaa myös sisältää olevan rakennuksen muuttamista. Laajennusosa on rakenteiltaan ja usein myös perustuksiltaan uusi, mutta kiinteä liitos olevaan rakennukseen vaatii säilyvän osan huomioon ottamista ja lupaharkintaa.

c)  Rakennuksen kerrosalaan laskettavan tilan lisääminen on olevassa rakennuksessa tapahtuva muutos, joka tehdään rakennuksen ulkovaipan sisällä, esimerkiksi ullakolla. Tämä muutostyö edellyttää olevan rakennuksen ominaisuuksien huomioon ottamista ja lupaharkintaa.

d)  Muutostyö, jolla ilmeisesti voi olla vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin. Yleensä on kysymys käyttäjien olosuhteet ennallaan säilyttävästä tai niitä parantavasta muutostyöstä, koska oloja heikentävälle muutostyölle on harvoin riittävä perusteita. On kuitenkin muistettava, että  tässä lainkohdassa puhutaan vain luvanvaraisuudesta: vaikka käyttäjien turvallisuus tai terveydelliset olot paranisivat, ei saa tehdä sellaista muutosta, joka muutoin on vastoin laissa säädettyjä rakennusluvan myöntämisen edellytyksiä.

1.2.3   Luvanvaraisuus olennaisessa käyttötarkoituksen muutoksessa

Kun olevan rakennuksen käyttöä muutetaan, tarvitaan rakennuslupa [MRL 125 § 4 mom]:

e)  rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten. 

Laki edellyttää, että harkittaessa luvanvaraisuutta otetaan huomioon olennaisen käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. Näihin vaikutetaan, jos lisätään rakennuksen käytön riskillisyyttä.  Esimerkiksi liiketilan muutos myyntitilasta ravintolaksi tai teollisuustilan muutos palovaarallisuusluokaltaan vaativammaksi on olennainen, siis rakennuslupaa vaativa muutos.

Pienellekin rakennuksen osan käyttötarkoitusmuutokselle tarvitaan rakennuslupa, jos kysymyksessä on rakennuksen itsenäinen osa, kuten huoneisto kerrostalossa. Jos muutos kohdistuu vain osaan huoneistosta, joudutaan olennaisuutta – ja siis luvanvaraisuutta – harkitsemaan esimerkiksi muutoksen pinta-alan tai käytön häiritsevyyden perusteella.

Laki edellyttää myös, että harkittaessa luvanvaraisuutta otetaan huomioon olennaisen käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön.

Samassa MRL:n 4 momentissa on otettu lisäksi kantaa kahteen tyypilliseen käyttötarkoituksen muutokseen. Rakennuslupaa edellyttää siis

f)  loma-asunnon käytön muuttaminen pysyvään asumiseen

Pysyvä asuminen edellyttää kunnallistekniikalta, palvelujen saatavuudelta ja muilta vastaavilta olosuhteilta toisenlaista ympäristöä kuin loma-asuminen. Kun loma-asunnon muutos pysyvään asumiseen vaatii aina rakennuslupaa, merkitsee se sitä, että samalla tutkitaan muutoksen vaikutukset kunnan maankäyttöön.

g)  vähittäiskaupan suuryksikön toteuttaminen 

Vähittäiskaupan suuryksikön toteuttamisella – myös rakennuksen käyttötarkoitusta muuttamalla – on lupakynnyksen ylittävä vaikutus maankäyttöön, jollei aluetta ole asemakaavassa erityisesti osoitettu tähän tarkoitukseen.

Käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen ei ole korjaus- tai muutostyötä. Käytön muutos aiheuttaa kuitenkin useimmiten myös rakennuksen korjaamis- tai muuttamistarvetta, jotta lupa uudelle käytölle voitaisiin myöntää – toimenpiteet eivät kuitenkaan ole rakennuksen rakentamista.

1.3   Rakennusluvan myöntämisen edellytykset

1.3.1   Rakennuslupaharkinta korjaus- ja muutostöissä sekä käyttötarkoituksen
           muutoksissa

Korjaus- ja muutostoimenpiteiden rakennuslupahakemuksen käsittelyn olennaisin osa on tarkastaa, että rakennusluvan edellytykset ovat olemassa. Edellytykset luvan myöntämiselle harkitsee kunnan rakennusvalvontaviranomainen [MRL 130 §]. Tarvittaessa rakennusvalvontaviranomainen voi lupaharkinnassaan käyttää apuna muiden viranomaisten lausuntoja. Tällaisia ovat esimerkiksi pelastus-, terveys-, työsuojelu-, kaavoitus- tai museoviranomaisilta pyydettävät lausunnot.

Rakennusvalvontaviranomaisen tehtävänä on ratkaista rakennusluvassa, miten kaikki säännösten edellyttämät vaatimukset hankkeen sekä sen käyttäjien ja ympäristön kannalta saadaan otetuksi kokonaisuutena ja tasapainoisesti huomioon. Eri ikäisten rakennusten ominaisuuksien moninaisuuden takia ei kaikkia [uuden] rakennuksen rakentamiseen tarkoitettuja säännöksiä voi eikä tarvitse korjausrakentamisessa yhtä aikaa noudattaa. Lupaharkinnassa tärkein tehtävä onkin tarkastaa, toteuttaako suunnitelmien esittämä kokonaisuus riittävästi lainsäädännön perustavoitteet. Maankäyttö- ja rakennuslain määräykset menevät aina asetusten ja rakentamismääräys­kokoelman ohjeiden edelle.

Vain [uudis]rakennuksen rakentaminen edellyttää kaikkien maankäyttö- ja rakennuslain perusteella annettujen uudisrakentamista koskevien säännösten noudattamista. Muihin rakennuslupaa edellyttäviin toimenpiteisiin säännöksiä sovelletaan olevan rakennuksen ehdoin, ellei rakentamismääräyksissä nimenomaisesti määrätä toisin.

1.3.2   Rakennusluvan myöntämisen edellytykset rakennuksen korjaamisessa
           ja sen käytön muuttamisessa

Rakennuslupaharkinnassa laki edellyttää seuraavien alleviivattujen näkökohtien huomioon ottamista (MRL:n suorat lainaukset kursivoitu):

• Korjaus ja muutostyö tehdään rakennuksen ehdoin 

Laki edellyttää, että rakennuksen korjaus- ja muutostyössä

–   tulee ottaa huomioon rakennuksen ominaisuudet ja erityispiirteet sekä
–   rakennuksen soveltuvuus aiottuun käyttöön [MRL 117 §].

Lain vaatimukset tarkoittavat, että on tutkittava
–   miten ja minkälaisten säännösten aikana rakennus on rakennettu
–   minkälainen ja missä ympäristössä rakennus on
–   mitä ja miten muutetaan tai korjataan
–   mitä rakennuksen ominaisuuksia on syytä vaatia muutettavaksi ja mitä säilytettäväksi,
     jos rakennus laajenee tai sen käyttö muuttuu.

Kyse ei siis ole voimassa olevien, uuden rakennuksen rakentamiseen tarkoitettujen säännösten noudattamisesta sellaisenaan. Viranomaisvaatimus ei myöskään saa ylittää säännösten vaatimustasoa.

• Muutoksen vaikuttavuus on otettava huomioon

Laki edellyttää, että muutosten johdosta
–   rakennuksen käyttäjien turvallisuus ei saa vaarantua eivätkä
­–   heidän terveydelliset olonsa heikentyä [MRL 117 §].

Rakennuslupaharkinnassa on otettava huomioon, vaikuttavatko rakenteelliset tai käytön muutokset rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin. Jos ne vaikuttavat, on harkittava
–   vaarantuuko rakennuksen käyttäjien turvallisuus muutoksen johdosta ja
–   heikentyvätkö käyttäjien terveydelliset olot muutoksen johdosta.

Lupaharkinnassa siis vertaillaan tilannetta rakennuksessa ennen ja jälkeen muutoksen, ei vanhan rakennuksen ominaisuuksia suhteessa nykysäännöksiin.

• Rakennetun ympäristön kokonaiskuvan ja rakennuksen arvon vaaliminen

Laki edellyttää, että
–   rakentamisessa,
–   rakennuksen korjaus- ja muutostyössä
–   muita toimenpiteitä suoritettaessa sekä
–   rakennuksen tai sen osan purkamisessa on huolehdittava siitä, ettei historiallisesti
     tai rakennustaiteellisesti arvokkaita rakennuksia tai kaupunkikuvaa turmella [MRL 118 §].

Vaatimus koskee siis
–   suojeltuja rakennuksia
–   historiallisesti arvokkaita rakennuksia
–   rakennustaiteellisesti arvokkaita rakennuksia
–   em. rakennusten rakenteita ja sisätiloja
–   em. rakennusten julkisivuja ja
–   kaupunkikuvaa.

Se, että rakennuksella ei ole erityistä suojelumerkintää tai -päätöstä, ei oikeuta turmelemaan historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokkaita rakennuksia tai kaupunkikuvaa.

Rakennuslupa on oleellisen tärkeä työkalu, kun halutaan vaalia paikallisia ominaispiirteitä ja historiaa. Yksittäisen rakennustoimenpiteen vaikutus sekä olemassa olevaan ympäristöön että itse rakennukseenkin saattaa olla erittäin suuri, vaikka lupateknisesti asia tuntuisi pieneltä. Olisi toivottavaa, että kunnat määrittelisivät rakennusjärjestyksissään paikallisen rakentamisen kehittämisen ja kunnostamisen suunnan. Toistaiseksi enin osa kunnistamme ei ole määritellyt rakennetun ympäristön toivottavia ominaispiirteitä rakennusjärjestyksissään.

Erityisesti on muistettava, että muutoksia tarkastellaan kokonaisuutena.

Maankäyttö- ja rakennuslain 118 §:n vaatimusta on noudatettava aina. Rakennuslupaa käsittelevän viranomaisen on tunnistettava tapaukset – joko itse tai lausuntoja apunaan käyttäen.Lain perustelutekstin mukaan turmelemiskielto tarkoittaa rakentamisen ajallisen kerrostuneisuuden kunnioittamista. Sen arvottamisen perusteet voivat ajan myötä vaihdella, mutta kysymys on kuitenkin yhtä hyvin arvokkaiden yksityiskohtien kuin rakennetun ympäristön kokonaiskuvan vaalimisesta. Säännöstä on luonnollisesti noudatettava myös asemakaava-alueen ulkopuolella.

• Rakentamismääräyskokoelman määräykset eivät ole sellaisenaan voimassa

Rakentamismääräyskokoelman määräykset koskevat uuden rakennuksen rakentamista [MRL13 §].

Laki edellyttää, että rakennuksen korjaus- ja muutostyössä määräyksiä sovelletaan, jollei määräyksissä nimenomaisesti määrätä toisin, vain siltä osin kuin toimenpiteen laatu ja laajuus sekä rakennuksen tai sen osan mahdollisesti muutettava käyttötapa edellyttävät [MRL 13 §].

• Korjaus- ja muutostöitä ja käyttötarkoituksen muutosta koskevaa lupaa ratkaistaessa noudatetaan soveltuvin osin, mitä rakennusluvan edellytyksistä säädetään

Maankäyttö- ja rakennuslain 135 ja 136 § 1 momenteissa säädetään rakennusluvan myöntämisen edellytyksistä yleisesti. Kummankin pykälän 2 momenteissa annetaan lisäksi erillinen määräys soveltamisesta korjausrakentamiseen.

MRL 135 ja 136 § 1 momentit:
Rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että:
1)  rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen;
2)  rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt sekä muut tämän lain mukaiset tai sen nojalla
     asetetut vaatimukset;
3)  rakennus soveltuu paikalle;
4)  rakennuspaikalle on käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen;
5)  vedensaanti ja jätevedet voidaan hoitaa tyydyttävästi ja ilman haittaa ympäristölle; sekä
6)  rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai
     vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista. [MRL 135 §] 

Rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueen ulkopuolella on, että:
1)  rakennuspaikka täyttää 116 §:n vaatimukset;
2)  rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt sekä muut tämän lain mukaiset tai sen nojalla
     asetetut vaatimukset;
3)  rakentaminen täyttää 135 §:n 3--6 kohdassa asetetut vaatimukset;4)  teiden rakentaminen tai
     vedensaannin taikka viemäröinnin järjestäminen ei saa aiheuttaa kunnalle erityisiä kustannuksia;
     sekä
5)  maakuntakaavasta tai yleiskaavasta johtuvat 33 ja 43 §:n mukaiset mahdolliset rajoitukset
     otetaan huomioon. [MRL 136 §]

MRL 135 ja 136 § 2 momentit:
125 §:n 3 ja 4 momentissa tarkoitettuja korjaus- ja muutostöitä koskevaa lupaa ratkaistaessa noudatetaan soveltuvin osin, mitä rakennusluvan edellytyksistä säädetään.

Nämä 125 §:n 3 ja 4 momentissa tarkoitetut korjaus- ja muutostyöt ovat seuraavat:
–   muutostyö, jolla ilmeisesti voi olla vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai
     terveydellisiin oloihin
–   rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen
–   loma-asunnon käytön muuttaminen pysyvään asumiseen
–   vähittäiskaupan suuryksikön toteuttaminen.

Huomattava on, että myös rakennuksen laajentamisen yhteydessä tapahtuvat korjaus- ja muutostyöt olevassa rakennuksessa kuuluvat korjaus- ja muutostöiden piiriin. Ks. seuraava kohta 1.3.3.

MRL 135 ja 136 §:n 2 momentti korostaa korjausrakentamisen erityisasemaa laissa. Säännös antaa lupaviranomaiselle tarpeellista liikkumavaraa maankäyttöön ja rakentamisen järjestämiseen liittyvissä kysymyksissä, jotta olemassa olevan rakennuskannan järkevä korjaaminen, ylläpito ja muunneltavuus olisivat mahdollisia.

• Rakennus on pidettävä jatkuvasti kunnossa  

Laki edellyttää rakennuksen kunnossapitoa niin, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna
ympäristöä [MRL 166 §].

Olemassa oleva rakennus, jolle on aikanaan myönnetty rakennuslupa, voidaan aina säilyttää, ja sitä on oikeus korjata sekä velvollisuus pitää kunnossa viimeksi myönnetyn rakennusluvan mukaisena.

1.3.3   Rakennuksen laajentamisen lupaharkinta

Rakennuksen laajentaminen on toimenpide, joka kohdistuu  vähintään liitoskohtansa osalta myös vanhaan rakennukseen ja yleensä sisältää olevaan rakennuksen muuttamista tai korjaamista.

Luvanvaraisuusmielessä laajentaminen rinnastetaan rakennuksen rakentamiseen: siihen tarvitaan rakennuslupa.

Lupaharkinnassa on katsottava, miten olevan rakennuksen ominaisuudet ja erityispiirteet otetaan huomioon ja kuinka laajalti [uuden] rakennuksen rakentamista koskevia määräyksiä noudatetaan.

Rakennuksen rakentamista koskevia määräyksiä katsotaan yleensä perustelluksi noudattaa, kun laajennus:

–   tukeutuu omiin perustuksiin,
–   on itsenäinen yksikkö rakenteellisesti ja paloteknisesti ja
–   on isokokoinen suhteessa olevaan rakennukseen. 

Kuitenkin liitoskohta vanhaan edellyttää viranomaisharkintaa soveltuvin osin, jotta uudet vaatimukset eivät ”valuisi” uudelta puolelta epätarkoituksenmukaisesti vanhalle osalle.

Korjaus- ja muutostöitä koskevaa joustavaa soveltamistapaa [MRL 117 § 4 mom ja 13 §] on perusteltua noudattaa lupaharkinnassa olevan rakennuksen ominaisuudet huomioon ottaen, kun laajennuksella on seuraavia ominaisuuksia:

–   ei omia perustuksia (esimerkiksi rakennuksen korottaminen uudella kerroksella tai sen osalla)
–   pienehkö suhteessa olevaan rakennukseen
–   ei ole itsenäinen yksikkö rakenne-, lvi- tai paloteknisesti, (esimerkiksi lisätila suoraan vanhaan
     tilakokonaisuuteen liittyvänä, uusi kuisti omakotitaloon, rungon ulkopuolinen jälkiasennushissi
     kerrostaloon). 

Laajennuksessa on myös aina muistettava varmistaa, että olevan rakennuksen arkkitehtoninen ilme ja  kulttuuriset arvot on otettu huomioon laajennusta suunniteltaessa eli:

Rakentamisessa, rakennuksen korjaus- ja muutostyössä ja muita toimenpiteitä suoritettaessa sekä rakennuksen tai sen osan purkamisessa on huolehdittava siitä, ettei historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokkaita rakennuksia tai kaupunkikuvaa turmella [MRL 118 §].