Vähäinen poikkeaminen / Rakennuslupaharkinta / Osittainen käyttötarkoituksen muutos / Rakennussuojelu / Asemakaava / Väestönsuoja / Ääneneristys / Lämmöneristys / Paloturvallisuus / Esteettömyys / Käyttöturvallisuus / Ovet 5.2.2 Ongelmaesimerkki lupahakemukseen liitetystä vähäisten poikkeusten luettelostaTapaukset a, b, c, d, e, f, g, h:Peruskorjattavassa suojellussa kerrostalossa AK-tontilla on monta käyttötarkoitusta, mm. asunto- Tapaus a: KaavamääräyksetKaavamääräys: AK asuinkerrostalojen korttelialue Rakennuksessa on nykyisin toimistotiloja 1–5. krs ja myymälätiloja 1. kerroksessa. Henkilöstön ruokala ja keittiö ovat 4. kerroksessa. Kuudennessa kerroksessa on SPR:n majoitustiloja sekä yksi asunto. Rakennusluvan yhteydessä on tarkoitus muuttaa toimistotiloja asunnoiksi (lopputilanne 30,4 % huoneistoalasta) A-kadun ja B-kadun puolella 3–6. krs kaavan mukaisesti. C-kadun puoli säilyy toimistokäytössä ja 6. krs majoitustilat muutetaan toimistokäyttöön. Henkilöstöruokala siirretään 4. kerroksesta 1. kerrokseen katutasoon kaavan periaatteen mukaisesti. Rakennuksen sisäiset muutokset ovat oleellisesti kaavan mukaiseen suuntaan meneviä. Rakennuksen toimistokäytölle on aikoinaan saatu rakennuslupa. Kaavan kerrosala: Mittauksilla tarkistettu kerrosala on nykyisin 6031,5 k-m². Ullakolle rakennettava kerhohuone kasvattaa kerrosalaa 82 k-m², jolloin kaavan kerrosala ylittyy 31,5 k-m². Kaavassa rakennuksen ullakolle saa sisustaa tontin käyttötarkoituksen mukaisia tiloja ja sallitun kerrosalan lisäksi 100 m²:n suuruisen saunatilan. Asuntoihin rakennetaan omat saunatilat, joten tarvetta ullakolle rakennettavalle saunatilalle ei ole, mutta ullakolle halutaan kerhohuone. Kaavan edellyttämät autopaikkamäärät: Kiinteistön pihalle ei voida tehdä lisää autopaikkoja. Maanalaista pysäköintiä ei voida järjestää, mm. ajorampin tai autohissin rakentaminen ei onnistu kiinteistörajojen puitteissa. Rakennus on merkitty kaavassa suojelluksi ark- merkinnällä (katujulkisivut, vesikatto, sisätilat) Sisäänkäyntiovet joudutaan uusimaan rakennuksen kulunvalvonnan ja lukituksen uusimiseksi. Alkuperäiset ovet olivat kapealehtisiä puuovia. Ainoat tiedon lähteet ovat pienet valokuvat. Valokuvien perusteella ovien uusiminen entisöivään suuntaan perustuisi suureksi osaksi arvailuihin. Vanhojen ovien mitoitus oli nykyisten palomääräysten vastaisia. Ovien uusiminen nykymääräysten mukaisina mutta vanhaa tyyliä soveltaen johtaisi epäyhtenäiseen kokonaistulokseen, eli uusi repliikkaovi olisi ristiriidassa saman kerroksen muiden aukkojen kanssa. Siinä vaiheessa kun rakennuksen kaikki ikkunat ja ulko-ovet menevät vaihtoon, asia voidaan ottaa kokonaisvaltaisemmin käsittelyyn. Nyt tehtävästä vaihdosta tulisi joko epäyhtenäinen väliaikaisratkaisu tai ohjaisi tulevaa ratkaisua. Uudet ovet tehdään maalatusta teräksestä, yhdenmukaisuussyistä 1960-luvun mallia soveltaen. Lisäksi julkisivuihin tehdään porttikäytävän vierustalle nykyisten avainsäilytysputkien lisäksi tarvittavat uudet putkilukot. Tapaus b: Väestönsuojan rakentamisvelvollisuusJos suojelukohteessa sijaitsevassa valmiissa rakennuksessa, jossa ei ole väestönsuojaa, suoritetaan Toimenpiteet eivät ole uudisrakentamiseen verrattavia, vaan talotekniikan aiheuttaman sisäpuolisen peruskorjauksen yhteydessä tehtävät muutoksia. Rakennuksen iän takia väestönsuojan rakentaminen ei onnistu ilman suuria vaikeuksia eikä kohtuullisin kustannuksin. Väestönsuojan rakentaminen rakennuksen alle ei ole mahdollista ilman perustusten syventämistä väestönsuojan ja uloskäytävien alueelta. Tämä edellyttäisi laajoja louhintatöitä sekä väliaikaistuentoja olevan, suojellun rakennuksen alle. Pohjaveden tasosta ei ole tietoa, mutta D-kadun notkelma viittaa mahdollisiin erityistoimenpiteisiin tämänkin osalta. Naapureiden oleellista häirintää ei voitane välttää. Tapaus c: Ääneneristys ja meluntorjunta rakennuksessaAsuntojen ilmaääneneristys ja askeläänitaso sekä rakennuksen LVIS-laitteiden aiheuttama melu. Asuinhuoneistojen väliset seinät rakennetaan 55 dB ja asunhuoneistojen ulko-ovet ja ikkunat uloskäytäville 39 dB. Asuntojen eteis- ja märkätilat eivät täytä askeläänieristävyyttä (L ́n,w(dB) 53). Asuntojen asuinhuoneet rakennetaan askeläänitasoon lattiarakenteita parantamalla. Lattiarakenteen korotus ei kuitenkaan ole mahdollista asuntojen eteisissä, sillä muutoin porrashuoneesta asuntoon tulisi liian suuret kynnykset. Tämän vuoksi asuntojen eteistilat eivät täytä askelääneneristysvaatimusta. Myöskään asuntojen märkätilojen kohdalla askeläänieristävyys ei täyty, mutta ongelmaa on pyritty ratkaisemaan sijoittamalla kaikkien kerrosten märkätilat päällekkäin sekä alakattorakenteilla. Laitteiden aiheuttama keskiäänitaso tulee olemaan alhaisempi kuin LA,eq,T kuin 45 dB saman tai läheisen rakennuksen ikkunan ulkopuolella, parvekkeella, pihamaalla tai muussa vastaavassa paikassa. Porttikäytävän olevat lauhduttimet vaihdetaan uusiin matalaäänisiin. Liikehuoneiston haltija on äsken vaihtunut eikä ole tietoa myymälän tulevista valikoimista tai varustetasosta. Rakennus varustetaan nyt varauksilla liikehuoneiston lauhduttimien rakentamiseen myöhemmin eri paikalle. Tapaus d: Rakennuksen lämmöneristysUlkovaipan ja ikkunoiden lämmöneristysvaatimukset Rakennus on valmistunut v. 1914 ja ulkoseinät ovat puhtaaksimuurattua massiivitiilimuurausta. Rakennus on merkitty kaavassa ark- merkinnällä. Rakennuksen ulkovaippaan ei olla tämän luvan yhteydessä tekemässä muutoksia. Julkisivujen kuntotutkimuksen mukaan suositellaan muutamien vaurioituneiden muuraussaumojen uudelleen saumausta ja vaurioituneiden tiilien uusimista, sekä liittymäpellitysten tiivistämistä ja kiinnitysten varmistamista. Ikkunoiden lämmöneristävyys ei täytä nykymääräyksiä (1,4 W/m 2K). Olevien ikkunoiden lämmöneristävyys on arviolta parempi kuin 3 W/m 2K, mutta huonompi kuin 3 W/m2K. Ikkunoiden kunto on hyvä. Ikkunat huoltomaaltaan ja tiivistykset sekä heloitukset varmistetaan. Muutamia asuntojen raitisilmaventtiilejä otetaan kunnostettuina uudelleen käyttöön. Raitisilmaventtiilit tehdään liikennemelua koskevien määräysten mukaisina. Ikkunat tullaan uusimaan kaava- ja energiamääräysten mukaisilla ikkunoilla rajoitetun (arviolta noin 15 vuoden) sisällä. Tapaus e: Rakennusten paloturvallisuusPalo-osaston enimmäisala: kokoontumis-, liike- ja työpaikkatilat P1-luokan rakennuksissa 2400 m² Rakennuksen toimistotilat 2–6. krs halutaan muuttaa yhdeksi palo-osastoksi myöhemmän muuntojoustavuuden vuoksi. Toimistotilojen 2–6. krs huoneistoala 2436 m² ylittää suurimman sallitun palo-osaston koon 36 m². Pelastuslaitos ei vaadi toimistotilojen varustamista paloilmoitinjärjestelmällä, mutta kiinteistön omistaja aikoo asentaa rakennukseen (muihin tiloihin paitsi asuntoihin) viranomaisten hyväksymän analogisen (osoitteellisen) paloilmoitusjärjestelmän. Järjestelmä käsittää soittokello- ja painikehälytyksen kerros- ja hälytysaluekohtaisesti sekä huonetilakohtaiset ilmaisimet. Järjestelmän hälytykset yhdistetään aluehälytyskeskukseen. Matalimmat aukot tulevat olemaan korkeudeltaan noin 1930 mm. Asiat on esitetty pelastuslaitokselle, joka ei vastusta esitettyjä poikkeamia. Tapaus f: Liikkumisesteetön rakentaminenKulkuväylien koko Toimistotilojen kantavissa seinissä olevia oviaukkoja on kavennettu ja madallettu aikaisemmissa korjauksissa. Oviaukkojen leventäminen ja korotus on lähes mahdotonta ovien päälle eri korkeuksilla lisättyjen ratakiskojen vuoksi. Kantavissa rakenteissa olevat oviaukot halutaan säilyttää nykyisellään, mutta tällöin osa kulkuaukoista jää leveydeltään alle 800 mm ja oviaukkojen korkeus jää alle 2100. Toimistojen nykyiset lattiapinnat ovat vanerilevyn päällä olevia muovimattoja. Korjauksen yhteydessä halutaan lattioiden tasaisuutta ja kestävyyttä parantaa. Uusi rakenne nostaa muutamien tilojen kynnyskorkeuksia. Useimmissa tapauksissa löytyy vaihtoehtoisia reittejä, missä kynnyskorkeudet eivät ylitä 2025 mm. Hissikorin koko Hissikorin muuttaminen edellyttäisi porrashuoneen huomattavia rakennustöitä, jotka ovat omiaan oleellisesi muuttamaan kaavassa suojatun porrashuoneen ilmettä ja siten arvoa. Hissit ovat mekaanisilta osiltaan hyvässä kunnossa. Rakennuksen liikuntaesteettömyydestä on tehty erillinen selvitys. Tapaus g: Rakennuksen käyttöturvallisuusPihapuoleisten porrashuoneiden kaiteet Porrashuoneet ovat toisarvoisessa käytössä. Porraskaiteet ovat rakennuksen alkuperäisiä kaiteita. Pistokokeiden perusteella kaiteiden kiinnitys vastaa lujuudeltaan asetettavia vaatimuksia. Mikäli tarkastuksen yhteydessä ilmenee poikkeamia, kaiteet korjataan määräysten lujuusvaatimusten mukaisiksi. Tapaus h: AsuntosuunnitteluHuoneiston ulko-ovelta asuinhuoneisiin ja muihin asumista palveleviin välttämättömiin tiloihin johtavien ovien ja kulkuaukkojen vapaan leveyden tulee olla vähintään 800 mm. Asuinhuoneiden ovet ovat pääsääntöisesti o9 ja kussakin asunnossa on yksi wc-istuimella varustettu kylpyhuone, jonka ovet ovat o9. Asuntojen pienempiin wc-tiloihin, saunoihin ja vaatehuoneisiin johtavat kulkuaukot ovat alle 800. Hissiyhteyden on ulotuttava ullakolle ja kellarikerrokseen, mikäli niissä on asumista palvelevia tiloja. Rakennuksessa on hissit A- ja B-portaassa. Hissit eivät ulotu kellariin eikä ullakolle. Hissien korit kunnostetaan ja uusitaan nykymääräysten mukaisilla ovilla. A-portaan hissikoria on vaikea suurentaa suojellussa porrashuoneessa. Nykyiset hissit kuitenkin toimivat muuten vielä hyvin, joten tarvetta niiden uusimiseen tässä yhteydessä ei ole. Hissien laajemman korjauksen yhteydessä voidaan selvittää mahdollisuutta jatkaa hissejä kellariin ja ullakolle. Arvio menettelystä, tapaukset a–h:Esimerkkitapaus kuvaa hyvin tyypillisen monikäyttöisen kaupunkikerrostalon korjaussuunnittelun ongelmia: kohteessa on lukematon joukko suuria ja pieniä kysymyksiä, joiden ratkaisemisessa asioiden hierarkia helposti katoaa. Suunnittelija on kasannut pitkän listan kohtia, joista hän hakee vähäistä poikkeusta. Perusongelma on siinä, että suunnittelija vertaa vanhan rakennuksen ominaisuuksia uuden rakennuksen rakentamista koskeviin määräyksiin. Osa poikkeamisena käsitellyistä kohdista ei ole säännösten tarkoittamaa poikkeamista lainkaan. Monet niistä ovat juuri niitä MRL 117 § 4 mom tarkoittamia rakennuksen ominaisuuksia ja erityispiirteitä, jotka tulee ottaa huomioon suunnittelussa ja lupaharkinnassa. [Väestönsuojan osalta katso kohta 15.1.3] Tässä tapauksessa lähinnä poikkeukset asemakaavamääräyksistä – siltä osin kun rakennusta ei korjata entiselleen – edellyttävät poikkeuksen myöntämistä. Esitetystä tekstistä ei selviä, miten on saatu toteutettua MRL 118 § – huolehdittava siitä, ettei historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokkaita rakennuksia tai kaupunkikuvaa turmella – alemmantasoisten teknisten vaatimusten ristipaineessa. |